免费视频网站vip账号 http://m.jpm.cn/article-123588-1.html导读房企对利息费用资本化程度的高低更多的还是出于企业自身的财务策略，和对当期利润表现及未来利润预期的考量。◎作者/朱一鸣、贡显扬房地产行业较其他行业而言资金相对密集、财务杠杆和借款利息开支较高，同时又具有存货规模大、开发周期长等特点，所以利息费用资本化率也相对更高。同时，不同房企对利息费用资本化的处理也有高低差异，在会计准则范围内，一定程度上可以起到调节企业利润的作用。那么，房企利息资本化有什么样的前置条件？利息费用的资本化如何影响房企利润表现？行业利息资本化率又有怎样的趋势？本文，我们通过研究70家行业典型上市房企历年的利息费用资本化率，结合房企的利润、负债等财务表现，从利息费用的会计处理和企业经营角度对房企利息资本化进行剖析。1超7成典型房企利息资本化率高于70%在70家行业典型上市房企[1]的年报中，有6十多家家企业披露了年利息费用的资本化规模。其中，超7成房企的利息资本化率在70%以上、13家房企利息资本化率高于90%、15家房企利息资本化率在80%至90%之间。从典型房企的利息资本化情况来看，房地产行业整体的借款利息资本化率相对较高，6十多家家企业利息资本化率的中位数达77%。打开APP阅读最新报道2房企借款利息资本化处理避免结算错配利息资本化，是指将损益表中企业借款的利息费用支出进行资本化处理，确认为一项资产并计入资产负债表中的存货。通常，需要较长周期才能达到使用或可销售状态的资产，如固定资产、存货、投资性房地产等所发生的借款利息支出，都在资本化处理的范围内。基于房地产行业的特殊性，行业资金相对密集，企业财务杠杆和利息开支较高。同时，房企存货规模大、开发周期长、前期开发费用大、不同项目盈利能力差异显著。因此，从会计处理的角度而言，借款利息费用的资本化是基于房地产存货开发本质的一种常规财务操作，在企业持续开发的前提下将大部分合规的借款利息进行资本化，可以避免结算的错配。值得注意的是，参照国际准则，对于房地产开发企业而言，土地作为房地产开发的重要生产资料，只要企业对获取的土地制定了明确的开发计划，那么这块土地的购置行为也可以被视为“必要的构建或者生产活动已经开始”，在满足“借款费用已经发生”的前提下，相应的土地购置费用也可以纳入借款费用资本化的范围。3提升房企当期利润表现提高存货账面价值对于房企而言，在会计准则范围内，对当期借款利息的资本化或费用化的选择，可以在一定程度上调节当期利润。具体来看，利息资本化将开发成本后置，有助于减少当期财务费用、提升企业当期利润表现，同时也提高了存货的账面价值。反之，增加当期借款利息的费用化占比，则可以通过将开发成本前置，给企业未来的结算留存更多的利润空间。4利润增速对行业利息资本化率呈反向影响通过梳理近年来，行业典型房企整体利息费用资本化率的发展，结合行业利润增速的变动趋势，我们发现，房企对行业结算利润增长的预期，对企业利息费用的资本化水平呈反向影响。具体而言，在年至年间行业处在结算利润上行期、典型房企整体利润规模增速显著提升。房企更倾向于对当期的借款利息作费用化处理，行业整体的利息资本化率由年的83%逐年降低至年的72.9%。即在利润上行期将开发成本前置，为未来预留更多的结算利润空间。而自年以来，房地产行业整体规模增速放缓、营收增速明显下滑。叠加前期高地价项目进入结算期，企业利润空间受到挤压，行业利润增速明显放缓。利润增速下行的行业周期下，房企更倾向于将借款利息作资本化处理，通过利息资本化、开发成本后置提振当期利润表现。年至年期间，典型房企整体的利息资本化率由72.9%逐年提升至74.8%。5利息资本化率高低更多取决于企业自身财务策略通过研究，并比较了70家典型房企的融资成本、净负债率、存货周转率、总资产周转率等指标。我们发现，房企借款利息的资本化率高低与上述指标并无明显的数据相关性。房企对利息费用资本化程度的高低更多的还是出于企业自身的财务策略，和对当期利润表现及未来利润预期的考量。如碧桂园、龙湖、融信近年来均保持了行业较高的利息资本化水平，连续多年利息资本化率近%。而恒大、万科、金地等房企近年来借款利息的资本化率呈逐年降低的趋势，在行业增速、企业自身销售增速放缓的背景下，将借款利息更多的费用化虽然会造成当期财务费用的提升，但同时也能减轻未来的成本压力、给利润结算留出更多的空间。6存货中借款费用资本化部分的占比值得
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